2017年12月13日水曜日

相続の相談はどこにすればいいの?浪速区、大国町の不動産相続のお悩み、相談窓口の業務を開始しました


高齢化社会となる世の中に伴い、相続に関する案件や、相談が増加してきました。
それに伴い、「不動産屋相続の相談窓口」業務を開始しました。




◆不動産相続の窓口とは?

日本人の家計資産のおよそ7割は不動産資産です。資産の引継ぐ相続において、不動産を避けて通る事はできません。しかし、不動産の扱いは難しい。

その理由として、不動産は価値が分かりにくい。唯一無二である不動産は同じ地域でも土地の形状や、場所によって評価が全く異なります。また、不動産の相続上の価値と実際の価値が一致しないというて点も難しい点となります。

あともう一つ扱いが難しい理由として、不動産は分けにくい。という点です。相続人2人以上で、実家の不動産を分けれるでしょうか。現金と違い分けにくいのが不動産の特徴です。

不動産相続の窓口は全国に展開されており、それぞれ地域の不動産会社が運営しています。それぞれエリアが決まっていますが、その理由は単純で。自分の身近な地域の不動産の事は詳しく、良く分かっているからです。

そんな地域の事を良く分かった、不動産のプロが相談をお受けします。



◆不動産相続の勉強会

不動産相続の窓口の業務に相談を受ける事以外にもう一つ重要な業務があります。

それが、将来、相続人となるであろう人と被相続人となるであろう人(相続させる人)に対して、勉強会を開く事です。

相続の一番の理想は誰にも相談する事なく、相続人同士で話合い、もめることなく資産を引き継ぐ事です。その為には必要最低限の知識を身につけておく必要があります。

その為の勉強会を開いてサポートします。



◆まとめ
相続は自分には関係ないと考えている人が多いですが、将来的には、ほぼすべての人が相続に何かしら関わることがあるでしょう。

資産の大きい小さいは関係ありません。沢山マンションをもっている資産家も、実家しかない人でも、将来、相続が発生しますので、勉強しておいて損はありません。

自分達の資産は自分達で守り引継ぎが出来るサポートを目指します。




<不動産勉強会予定>
開催日時/準備中(来年を予定しています)
開催場所/(有)ワンダーランド




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2017年11月9日木曜日

大国町でも多い民泊!民泊を始める前にもう一度、民泊について~民泊新法や簡易宿泊所等とは~

難波から徒歩圏内にあり、マンションも非常に多い大国町。その為に民泊事業を行うには絶好のスポットとなっており、止まることない勢いで増え続けています。

道行く人を見ていると、観光客であろう外国人の方が多いのではないか?と思ってしまう程です。

昔なら、外国人を見ると非常に珍しく、つい目をやってしまっていましたが、今はいるのが当たり前すぎて、得に目をやる事もありませんね・・・



そんな民泊ですが、キチンと許可を取って営業している所は1割程度しかなく、無許可営業が3割程度、残りの6割は実態不明で調査中というのが現状です。

急に流行り、数が一気に増えたので、対処しきれていないんでしょう。観光客が多すぎて、宿泊施設が不足している中、民泊は非常に重要な役割を担っていますので、もう一度、民泊とは、どんなものか、どんな条件がいるのかを見直してみましょう。



ちなみに下記のステッカーはきちんと民泊の許可を受けて営業している建物に貼られています。
正直なところ、実際に見たことはありません。
この民泊の多い地域で、一度も見たことないので、いかに許可が少ないかということが分かります。


◆民泊とは?

「民泊」という言葉は、最近になってこそ、耳にする機械がかなり増えましたが、言葉自体は昔から存在していました。読んで字の如く、民家に泊まる事です。

昔は現代のように、宿泊施設や、交通機関が整備されていなかった為、旅先等で、自分の住んでいる住宅を見知らぬ人に宿として無償で提供する事が珍しい事ではなかったようです。そこには損得感情はなく、提供者の善意によるものであったでしょう。



しかし、時代は大きく変わり、インターネットの普及、外国人の観光客の増加もあいまって、「無償で提供」→「有償で提供」とビジネスとして展開します。

「善意の提供」→「収益の為に提供」へと変わり、自身の住宅を貸すのではなく、空き家やマンションの空室を提供する事が増加します。

現在では、この行為が民泊として認知されているでしょう。



この有償で、他人に住宅を貸す行為が、個人であろうとも、有償で提供している訳なので、旅館業法の規制にあたりますが、特にマンションの一室等、この規制の要件を満たすことはほとんどなく、その為、違法な民泊が増加する結果となってしまっているのが現状です。



そこで、従来の旅館業法の改正と並行して、新しいビジネスモデルとして、民泊に対する法律の規定を行う流れとなりました。


◆3種類の民泊があり

2018年に施行予定の「民泊新法」で定義される民泊は、旅館業法の対象外の宿泊施設とされています。

この新法ができる事で、「新法の民泊」「旅館業法の民泊」「民泊条例の特区民泊」といった3種類の民泊ができる事になります。





●新法民泊

新法民泊には大きな2つの特徴があります。

1つは、「旅館業法の民泊」「民泊条例の特区民泊」の建物の用途はホテル又は旅館ですが、「新法の民泊」の建物は住宅です。

ホテルや旅館が営業することができない住宅地域で営業する事が可能となります。

もう1つは、年間営業日数の上限が設定されています。年間「180日」とされており、これを超えて営業等は行えません。



この民泊新法の民泊施設は、「家主居住型」と「家主不在型」に分けられます。

<家主居住型>

・個人の生活の拠点である住宅である(住民票がある)

・提供日に住宅提供者も泊まる

・年間提供日数等が一定の要件を満たす



<家主不在型>

・個人の生活の本拠でない、又は個人の生活の本拠であっても、提供日には住宅提供者が泊まっていない

・提供する住宅において「民泊施設管理者」が存在すること

・年間提供日数等が一定の要件を満たす





●旅館業法の民泊

旅館業の4種類に分けられていますが、民泊の定義は旅館業法には示されていません。

そこで、旅館業の4種類の中の一つである「簡易宿泊所」の定義の中に入れて、この許可を取るように促しました。

それでは、簡易宿泊所の許可を取れば、どの建物でも営業出来るのかといえば、違い建物の規模やサービスの提供の仕方によって、違う許可が必要になります。



<ホテル営業>

洋室客室を主体とする宿泊施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、「簡易宿泊営業」「下宿営業」以外のもの。

但し、ホテルの場合は条例で「レストランや食堂で食事を提供できる宿泊施設」と規定されているケースが多いので、これらを満たす必要があります。



<旅館営業>

和室を主体とする宿泊施設。

ホテルのようにレストラン等を提供できるという規定される場合はほとんどありませんが、「ロビー又は食堂を有する場合には、利用者の用に供するための共同用の便所を有すること」といった規定が定められている場合があります。



<簡易宿泊所>

客室を多人数で共用する宿泊施設。

カプセルホテル等がこの簡易宿泊所にあたります。また、民泊の施設等もこれに当てはまることが多くこの許可を取るため、簡易宿泊所=民泊と勘違いされている方も結構います。



<下宿所>

一ヶ月以上の期間を単位とする宿泊施設。

短い期間の2泊や3泊といった場合はこの許可を取る事ができません。





●特区民泊

特区民泊とは、国家戦略特区として指定され、民泊条例を制定した地域で行う事ができる民泊。

2017年9月の時点では、東京都の大田区、大阪府一部、大阪市、北九州市、新潟市です。

特区民泊を始める場合は行政の認定が必要な他、宿泊施設のある場所の自治体が制定した民泊条例の内容を遵守する必要がありまうので、必ず確認が必要です。

 

 ◆Airbnb等の仲介サイトは許可必要?


民泊業を行っている方は仲介サイトを利用している方が多いでしょう。有名所で言えばAirbnb等ですが、この仲介サイトを使用しても許可は必要になるのでしょうか?



「Airbnb等の仲介サイトを通じて反復継続して有償で部屋を提供する者は許可が必要」と見解が出ています。

これは、旅館業の適用対象となり、一時的に家を貸す民泊には当たらないという事になります。なので、Airbnb等に登録されて貸し出している部屋は、民泊ではなく旅館業の許可が必要となります。

民泊新法が施行されていない現在、仲介サイトできちんと、許可をとって営業している人は、ほとんど、いないでしょう。



◆最後に

ざっくりとした説明でしたが、民泊がどういうものか少しでも分かったでしょうか。実際に営業するとなれば、地域によっての条件や、建物が適用している条件も必要になりますので、細かく調べる必要があります。



現在、行われている民泊営業で一番多いのが、家主不在型の営業形態であると思われます。しかし、許可なしに行われているのがほとんどです。しっかりとした管理者等の設置がない為、夜中に騒いで騒音の問題や、ゴミを好き勝手に捨てられるゴミの問題等が発生し、周辺の住人や同建物の住人に迷惑がかかっています。
また、不特定多数の人がマンション等に入る事になりますので、オートロックの意味があまりなく、防犯面も悪くなります。

この辺が民泊が嫌がられる一番の理由でしょう。



では、許可を取ってしっかり行えば問題ないのですが、読んでいただいた方は、なんとなくお気づきかもしれませんが、個人単位で、しっかり許可をとって営業するのは、かなり難しいと感じられたでしょう。

旅館業を取得して営業するとなれば、片手間で出来るような事ではなくなりますので、個人でやるなら、自然と民泊新法の基準に合わせて行う事になるでしょう。

しかし、180日の営業制限が設けられている以上、ビジネスとしてやっていくのは難しい部分があります。この条件がクリアできるとしても、管理者の設置しなくてはならない点を考えるとやはり片手間ではなくなります。



もし、個人でも出来るとなれば、家主在住型の民泊でしょう。これならば、家に泊まりに来てもらう感覚で営業できるからです。

ただ、現在のように多い1Kの部屋では、出来ませんので、必然的に部屋数の多い住宅に住んでいる必要があります。現在のような手軽さはなくなってしまいます。
一棟貸しや、戸建ての物件であればこの営業が可能になります。
今後、民泊事業者にこの手の物件の需要が増えるでしょう。



細かな決まりがなく急に流行り過ぎた為、現在は取り締まりが追いつかず、グレーの状態で営業している所が多々ありますが、本格的に取り締まりがあれば、ほとんどの所が営業できなくなってしまうでしょう。

ただ、外国からの観光客が増え続けるなか、ホテルの数が足りていない状況でこの民泊は旅行客、国にとっても非常に助かっている存在となっている事も違いありません。今後また、新たな規制緩和があるかもしれないので、まだまだ、民泊からは目が離せそうにありません。





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2017年10月26日木曜日

もう無視できない!空き家問題について、もう一度考えなおしましょう!!

1年ほど前から、よく耳にする事が多くなった「空き家問題」。現在も空き家は増え続ける一方で、もう無視してやり過ごせる問題では、なくなってきました。大国町周辺でも、空き家であろう建物を見かける事があります。
そんな空き家問題について、もう一度、見直し、考えなおしてみましょう。



 

■空き家問題とは 

空き家問題とは、読んで字のごとく、使われない空き家(住宅、マンション)が問題となっています。少子高齢化に伴う人口減少、相続問題等と密接に関係性があるとも考えられています。

このままのペースで行くと2033年になる頃には空き家の総数は約2,150万戸になるといわれており、3軒に1軒は空き家という状態になると言われています。

■何が問題なのか?


地域の治安の悪化や景観の問題が考えられます。空き家といっても、誰も住んでいないだけで、使用できない訳ではありませんので、隠れて何かをしようという場所としてはうってつけの場所です。

実際に起こった事件で、空き家を狙った空き巣というものがあります。空き家を狙っているので、大丈夫と思うかもしれませんが、自分の隣家が空き家で、こんな事件があると被害がなくても不安になりますよね。また、空き家以外を狙わないという保証もありませんし。

危険物が持ち込まれたり、ゴミの不法投棄といったことも考えられます。これは、景観を悪くするということも考えられますが、それ以上にゴミが多いと、悪臭や害虫、また放火の危険等も考えられます。

 

■空き家が増える理由

空き家を使用していないなら、潰してしまえばこんな問題にはならなかったと考えますが、潰さなかった事にも理由があります。

土地・建物を所有していると、土地と建物、それぞれ評価され、固定資産というものが発生します。

ただ、固定資産税には、軽減措置というものがあり、いろんな条件を満たすことで、税金が安くなります。土地の固定資産税については、更地の場合であれば、そのままの税金が必要ですが、建物が建っているだけで、200㎡までの小規模住宅用地なら1/6まで下がります。

これが、空き家が放置され、増えた一番の理由と考えられます。



自分が相続等で空き家を所有する事となり使用しなかったとします。

解体してしまうと、解体費用がかかって、更に固定資産税まで上がると思うとそのままの状態にしてしまいますね。売却を考える方もいるかもしれませんが、将来また使用するかもしれない。また手続き等に手間と労力がかかる。と考えると中々動けない物です。それに、減税になった固定資産税なら、税額もしれていますので、特に気にならないとい人が多いのでそのまま放置というのが多くあります。

そして、今までは、この方法で問題はありませんでしたが、空き家問題が深刻となり、「空き家対策特別措置法」というものが平成27年5月に施行されました。


■空き家対策措置法

「空き家対策特別措置法」、「空き家措置法」とも呼ばれています。

この法律は簡単に説明すると、空き家として使用していない建物は、固定資産の軽減措置をなくしてしまうといった法律です。前項で説明した、1/6の減税がなくなるというものです。



■空き家の定義


空き家の定義とは、1年を通して人の出入りや電気・ガス・水道の使用がないことを判断基準にしているようです。



また、その空き家のうちで「特定空き家」というものに指定されることがあります。

■特定空き家の定義


・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他の周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態



危険な家や周囲に害をおよぼしそうな家と考えておくといいでしょう。



また、「特定空き家」に指定されてしまうと。調査が入り、修繕や除去といった必要な措置を命じられる場合があります。

調査等を拒む事はできず、拒んだ場合は過料の刑といった処置があったり、強制除去されてしまう事もあります。その際の除去費用は請求されますので、とにかく逃れる事はできないという事です。


■空き家問題の先にあるもう一つの問題

前項までの話で、空き家とはどういったものか、空き家がおよぼす影響等が簡単にですが、分かってきたと思います。



ただ、空き家を解体して更地にするだけでは、この問題は解決するとは思えません。

空き家となるような住宅は、大概が、築年数の古い建物です。このような建物は、おくまった狭い所に建てられていたり、連棟(隣家と繋がった住宅)であるような事も多く存在します。



このような建物が空き家になったとして、解体したとしても、路地にある等、建築基準法を満たせない条件であると、再建築する事が出来ません。こうなると、買い手を見つける事も難しいですし、解体しても活用のしようがありません。



近年ではマンションの居住者が増え、土地を買って、家を建てようという人も少なくなってきています。そんな中で需要のない土地を売却、活用するのは難しいでしょう。これが、空き家問題の先にある問題ではないのかと思います。

空き家等、これから増えていくといわれていますし、この問題も大きくなるのではないでしょうか。



もちろん、周りに害を及ぼすような、空き家であれば、解体して、更地にしてしまった方がいいですが、古くてもまだ、使えそうな物に関しては、リフォームして、賃貸することもできますし、今流行の民泊の使用を考える等、活用法はさまざまです。場売却する事も一つの手段であります。現在、空き家等でお悩みの方は一度、どのような活用法があるのか、考えてみてはいかがでしょう。





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